В Благовещенске прошел семинар для риелторов: разобрали налоги при продаже недвижимости

В Благовещенске при участии заместителя руководителя УФНС России по Амурской области Станислава Радюка и начальника отдела камерального контроля НДФЛ Управления Елены Корышевой состоялся семинар для риелторов, посвященный особенностям налогообложения при продаже объектов недвижимости.

Елена Корышева подчеркнула: налоговые последствия сделки зависят прежде всего от двух факторов - налогового резидентства продавца и срока владения объектом. При этом статус резидента не связан с гражданством: резидентом признается тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 подряд идущих месяцев. Значит, гражданин РФ может быть нерезидентом, а иностранец - резидентом.

Если недвижимость продана после истечения минимального срока, доход освобождается от НДФЛ. Стандартный срок - 5 лет, но он сокращается до 3 лет, если имущество получено по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или является единственным жильем.

При продаже раньше минимального срока для резидентов с 01.01.2025 действует двухступенчатая шкала: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% - с суммы превышения. Налоговую базу можно уменьшить тремя способами. Первый - на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы. Например, квартира куплена за 7 млн рублей, продана за 8 млн. Налог считается не с 8 млн, а с разницы - 1 млн рублей. В расходы также можно включить затраты на отделку при покупке с черновой отделкой по договору долевого участия и уплаченные проценты по ипотеке. Второй - имущественный вычет: до 1 млн рублей для жилья, до 250 тыс. рублей для иного имущества. Использовать одновременно и расходы, и вычет нельзя - выбирается более выгодный вариант. Третий - если гражданин ранее не использовал имущественный вычет при покупке недвижимости, он вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму до 2 млн рублей одновременно с заявленным вычетом при продаже.

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30%, имущественные вычеты, как правило, не применяются. Нерезидент обязан подать декларацию 3-НДФЛ даже при сумме продажи, не превышающей 1 млн рублей для жилья или 250 тыс. рублей для иного имущества. Однако с 2019 года освобождение от НДФЛ при соблюдении минимального срока владения распространяется и на нерезидентов: если объект был в собственности установленный срок - 3 или 5 лет, - доход от продажи может быть полностью освобожден от налога.

Отдельно разобрали нововведения для физических лиц со статусом иностранного агента. С 01.01.2026 для них установлена ставка 30% на все доходы, включая продажу имущества, независимо от наличия резидентства. Отменена льгота по сроку владения, даже если имущество было в собственности 10 лет. Отменены льготы по наследству и дарению: НДФЛ взимается дважды - при получении имущества и при его продаже, в обоих случаях по ставке 30%. Кроме того, иноагентам не разрешены имущественные вычеты (1 млн и 250 тыс. рублей), а также право учитывать документально подтвержденные расходы и проценты по ипотеке. Проверить статус иностранного агента можно в реестре на сайте Минюста России.

Также на семинаре обозначили основные нарушения правил декларирования доходов:

• одновременное использование расходов и имущественного вычета;
• игнорирование кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, для расчета налога доход определяется исходя из этой величины. Например, при цене продажи 3 млн рублей и кадастровой стоимости 6 млн рублей налоговой базой станет 4,2 млн рублей (70% от 6 млн), а не сумма из договора;
• неправильное распределение вычета между совладельцами;
• отсутствие подтверждающих документов.