О результатах судебных споров по налогообложению земельных участков налогоплательщиков - организаций с видом разрешённого использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки)»
Направляем для изучения прилагаемые копии Определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее – Судебная коллегия) от 15.10.2026 №№ 306-ЭС26-9421, 306-ЭС26-9423, по делам №№ А65-42003/2024, А65-42007/2024, вынесенных на основании кассационных жалоб налогоплательщиков - организаций об оспаривании применения налоговой ставки в размере 1,5% и повышающих коэффициентов при расчете земельного налога в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки)».
В дополнение к письмам ФНС России от 30.09.2026 № СД-36-21/8636@, от 19.10.2026 № БС-36-21/9156@ обращаем внимание на следующие практикообразующие для налоговых органов выводы.
1) По жалобе ООО «Корнер Казань» Конституционный Суд Российской Федерации признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов к налоговой ставке 1,5% в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности (Постановление от 21.07.2026 № 52-П).
Конституционный Суд Российской Федерации установил особенности исполнения принятого им решения, предусмотрев, что Постановление № 52-П не имеет обратной силы, действует на будущее время и не является основанием для пересмотра исполненных налогоплательщиками обязательств по уплате земельного налога за предшествующие вынесению данного Постановления налоговые периоды, а также текущий налоговый период, за исключением налоговых обязательств налогоплательщиков, обратившихся до вынесения указанного Постановления за судебной защитой, дела или жалобы которых на указанный момент поданы и (или) находятся на рассмотрении (изучении) судов.
Поскольку налогоплательщик - организация (общество с ограниченной ответственностью) своевременно обратилось за судебной защитой в арбитражные суды до принятия Постановления № 52-П и к моменту его принятия не исчерпало все средства защиты, сохранив право на обжалование судебных актов в Верховный Суд Российской Федерации, и реализовало это право путем подачи в установленные законом сроки жалобы в Судебную коллегию, принятые по делу решения арбитражных судов в части выводов о необходимости применения повышающих коэффициентов к максимальной ставке по земельному налогу подлежат отмене как основанные на толковании норм, не обеспечивающем правовой определенности.
2) Относительно вывода судов о правомерности применения налоговым органом ставки 1,5% в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки) не более 6 блоков, код ВРИ-2.3», необходимо учитывать следующее.
Определением Судебной коллегии от 28.03.2023 № 305-ЭС22-27530 сформулирована позиция, согласно которой, начиная с 2020 года в отношении земельных участков, приобретенных для возведения объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК РФ), воля законодателя направлена на предоставление государственной поддержки непосредственно гражданам, которым приобретенные для индивидуального жилищного строительства земельные участки принадлежат на соответствующем праве, осуществляющим строительство для удовлетворения нужд, связанных с проживанием.
Коммерческие организации исключены из числа субъектов, которые вправе применять пониженную ставку налога в отношении участков, приобретенных для индивидуального жилищного строительства, даже в случаях, когда они осуществляют возведение объектов индивидуального жилищного строительства на принадлежащих им участках для реализации впоследствии построенных объектов гражданам.
Принимая во внимание изложенное, начиная с 2020 года сам факт принадлежности коммерческой организации земельного участка, приобретенного (предоставленного) для индивидуального жилищного строительства, исключает возможность применения ставки, предусмотренной абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ.
Применяя указанную позицию к правоотношениям, связанным с блокированной застройкой, необходимо учитывать как буквальное содержание норм, так и их системную взаимосвязь. Так, согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в федеральных законах в одном значении.
В свою очередь, пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ установлено, что домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
При буквальном прочтении дом блокированной застройки не отвечает признаку «отдельно стоящего здания», закрепленному в определении объекта индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем при разрешении налоговых споров определяющее значение имеет не формальное совпадение всех технических признаков здания, расположенного на земельном участке, а экономическая и правовая цель предоставления льготы. В ином случае вопреки пунктам 1 и 3 статьи 3 НК РФ не обеспечивалось бы равенство налогообложения, суть которого состоит в установлении сходных условий налогообложения для плательщиков, положение которых является по существу одинаковым.
В целях налогообложения объекты индивидуального жилищного строительства и дома блокированной застройки имеют общие цели и функциональные характеристики, поскольку они предназначены для проживания граждан, удовлетворяют бытовые и иные нужды, связанные с проживанием, и предполагают обособленное использование каждым собственником своего жилого блока с земельным участком.
Каждый блок дома блокированной застройки представляет собой конструктивно и юридически обособленный объект с отдельным входом, располагается на обособленном земельном участке, имеет самостоятельные инженерные коммуникации. Такому объекту не свойственны такие признаки многоквартирного дома, как помещения, предназначенные для обслуживания более чем одного блока (такие, как лестничные площадки, лифты, технические этажи и иные аналогичные элементы). Основным назначением такого блока является обеспечение проживания одной семьи, что соответствует сути индивидуального жилищного строительства.
Возможные различия в оформлении документов для застройки таких участков, вытекающие из положений градостроительного законодательства, различия в архитектурных решениях, применяемых в случаях блокированной жилой застройки и строительства отдельных домов, притом, что в обоих случаях застройка осуществляется в целях удовлетворения индивидуальной потребности в жилых домах, но не массового удовлетворения потребности в жилье, не являются значимыми для налогообложения.
С учетом изложенного Судебная коллегия пришла к выводу о том, что воля законодателя при установлении пониженной ставки земельного налога направлена на поддержку жилищного строительства как такового, реализуемого гражданами для личных нужд, вне зависимости от особенностей планировочного решения, будь то отдельно стоящий индивидуальный жилой дом либо блок в составе дома блокированной застройки. Соответственно, исключение при применение пониженной ставки налога распространяется и на случаи строительства домов блокированной застройки, если такое строительство осуществляется в предпринимательских целях.
Материалы дела подтверждают, что спорные участки использовались в предпринимательской деятельности, а потому налоговым органом правомерно применена налоговая ставка в размере 1,5%, предусмотренная подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ для прочих земельных участков.
Таким образом, выводы судов о законности применения к земельным участкам с видом разрешенного использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки) не более 6 блоков, код ВРИ-2.3» ставки земельного налога в размере 1,5% являются обоснованными, соответствуют положениям статьи 394 НК РФ и учитывают целевое назначение предусмотренной льготы.
Настоящее письмо носит информационно - справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативных правовых актов в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.
Прошу ознакомить с информацией сотрудников налоговых органов, обеспечивающих исчисление земельного налога, досудебное и судебное сопровождение деятельности налоговых органов.
Действительный государственный
советник Российской Федерации 2 класса
Д.С.Сатин